机构：调控已致50城成交下滑 预计4月成交量将跌两成|开云官方下载

4月19日，上海易居房地产研究院公布《全国50城新建商品房住宅成交价预测报告》（以下全称《报告》），对50个城市于4月1日-15日期间的商品住宅成交量、成交价面积、市场走势等展开了监测与分析。《报告》认为，近期，对于不受调控影响的城市而言，其商品住宅成交量显著下降，预计随着政策效应的之后获释，先前跌幅将更进一步不断扩大。而在城市分类方面，一二线城市不受政策管控的影响较小，三线城市总体上交易仍然活跃。

此外，该报告更进一步预测4月市场交易环比暴跌10%左右。4月前15天成交价有所下降商品住宅情况方面，《报告》认为， 50个典型城市新建商品住宅成交价面积为1286万平方米，环比增加4%，同比增加22%。

此外，50个城市中最少有23个城市实施了各类管控政策，分析这23个城市（城市名单如表格1）的市场交易，可以显现出下降态势更为显著。这23个城市新建商品住宅成交价面积为585万平方米，环比增加16%，同比增加27%。

《报告》指出，4月份全国部分城市大力实施出租汽车、限贷、限售等政策，较好地压制了炒房市场需求，市场交易下降反映了调控政策是大力有效地的。仔细观察历史数据，当前市场交易正处于中间水平，市场未来将会之后重返稳定运营状态，预计随着政策效应的之后获释，先前跌幅不会之后不断扩大。

图1 50个典型城市新建商品住宅成交价面积（每月1-15日）数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院50个城市中，表格1 3月份50个典型城市中部分城市购房政策要点资料来源：各地房管部门政策公告，易居研究院市场走势方面，《报告》回应，50个城市中，有25个城市经常出现了环比于是以快速增长的现象。其中增幅仅次于的3个城市还包括韶关、深圳和嘉兴，增幅分别为120%、101%和88%。从环比跌幅来看，有25个城市经常出现了环比暴跌的现象，其中跌幅仅次于的3个城市还包括三亚、镇江和安庆，跌幅分别为60%、60%和50%。

对于以上数据，《报告》不作了更进一步分析，对于滁州市场来说，不受南京市场的影响较为显著，所以市场交易更容易声浪，同比增幅也较小。对于宜昌和三亚等市场来说，同比增幅较小，解释此类城市的楼市投资环境持续不受接纳，市场交易热度多达去年同期水平。对于无锡市场来说，去年同期市场交易更为活跃，特别是在是类似于滨湖区等交易更为活跃，当前政策管控下市场则经常出现了降温。对于福州和南京市场来说，政策较严更容易引发市场交易下降，再加新房库存严重不足，所以同比暴跌更为显著。

表格2 50个典型城市新建商品住宅成交价面积环比增幅（上半月）数据来源：各地官方房地产信息网，易居研究院表格3 50个典型城市新建商品住宅成交价面积同比增幅（上半月）数据来源：各地官方房地产信息网，易居研究院城市分类中，三类城市皆经常出现环比暴跌城市分类方面，《报告》认为，一二三线50个典型城市新建商品住宅成交价面积环比增幅分别为-12%、-2%和-4%，同比增幅分别为-36%、-30%和-5%，三类城市皆经常出现有所不同程度的环比暴跌，其中一线城市暴跌幅度较小，二线城市和三线城市不存在显著的市场分化现象，部分市场交易在下降，部分则开始经常出现了下降。《报告》更进一步回应，以上数据解释一二线城市不受政策管控的影响较小，而三线城市总体上交易仍然是活跃的，预计三线城市的市场走势，将在相当大程度上左右这50个城市的市场走势。图2 三类城市新建商品住宅成交价面积环比与同比增幅（每月1-15日）数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院预计4月份50城成交价下降将近一成对于4月份的住宅成交价情况，《报告》辨别，3月份下半场市场交易有一定的混乱现象，市场交易规模要小于上半场。

而从4月份下半场的市场预测看，不受政策效应获释的影响，预计交易量不会之后走低。综合这两个因素可以辨别，4月份仅有月市场交易的环比暴跌幅度将不会之后不断扩大，即在目前暴跌4%的基础上，不断扩大到暴跌10%左右的水平。此外，《报告》认为，4月份类似于兰州、海口等城市也开始重新加入到楼市政策管控的体系中，这都会使得此类城市先前市场交易受到影响。

所以对于此类不受政策管控的城市来说，成交价面积环比暴跌20%或更高是几乎有可能的，这也为此类城市先前房价的平稳建构了更佳的条件。注记：50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个。

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